中文 (繁體) 中文 (简体) English

登入

地產新聞

每日評論摘錄2012/02/13

瀏覽人次:2276       (null)  2012-02-13
(星島日報)  樓市乍暖還寒      張小東
(香港經濟日報)如何解讀置業痛苦指數? 唐榮




星島日報 張小東
2012-02-13
地產人語
________________________________________
樓市乍暖還寒
________________________________________
樓市近一周頗有新氣象,一掃去年底暮氣沉沉之態,眾多屋苑的成交反底,由於上月基數極低,故最近的大反撲,令不少屋苑至今交投已超越上月整個月,不過,若細加分析,主因仍於過去多個月積壓的購買力釋放所致,現時即認為樓市小陽春,實在言之尚早。最重要仍要看緊接推出的眾多新盤定價及承接力如何,若發展商開價保持克制,但銷量仍維持去年底偏淡,則後市或仍舉步維艱。
有代理行指,上周二手市場成交創約五個月以來新高,仿似○九年初小陽春情況,購買力較強的市區屋苑,就率先跑贏大市。不過,在額外印花稅等政策持續下,料反彈幅度未如○九年初。
新盤測試市場反應
有發展商則指出,或者現時樓市的動力仍嫌不足,但必定有春江鴨,會搶先推出新盤測試市場反應,今次這些先頭部隊,按進展極有機會在本周響起第一槍,多個新盤早已於上周儲了相當實客,所欠就是正式發放價單,有業界指,預期發展商正式開價,與現時市場流傳的參考價,料相差不遠。

________________________________________


香港經濟日報 唐榮
2012-02-13
樓論
________________________________________
如何解讀置業痛苦指數?
________________________________________
  讀友兼書友「亂博」在其部落格中撰文,評述唐榮的置業痛苦指數,今日借文一用:
  「《經濟日報》唐榮每周一在其樓論專欄貼出每周的置業痛苦指數,置業痛苦指數其實即是房價收入比,很多人批評這個指數沒意思,置業是愉快經驗,為何說成痛苦經歷?痛苦指數好、快樂指數也好,名稱不重要,最重要是這是一項當地人負擔樓價的指標,也是地產泡沫指標之一。根據唐榮的置業痛苦指數,2012年截至1月26日止,一手樓的房價是家庭住戶入息中位數28,800港元全年收入的31.5倍,二手樓的房價是家庭住戶中位數全年收入的13.2倍!泡沫有多大?
日泡沫期房價 年收入15倍
  按照世界銀行的標準,發達國家的房價收入比一般在1.8至5.5,而發展中國家合理的房價收入比則在3至6,香港的房價收入比明顯高得多。2007年7月美國房產泡沫爆破時,房價收入比最高的3個城市︰加州洛杉磯、加州舊金山和加州聖地亞哥的房價收入比分別為10.1、9.4和8.3。泡沫爆破後,加州房價下跌得最嚴重。根據統計,日本在泡沫時期房價是年收入的15倍,15倍之後泡沫就破裂了!
  或者只談數字並沒多大意義,換個角度看,這堆數字代表甚麼?唐榮解讀為以每月家庭住戶入息中位數28,800港元,閣下不吃不喝,需要31.5年才能抵銷一個一手樓的樓價,如果購買二手樓便需要13.2年不吃不喝來抵銷。而美國在2007年7月房產泡沫爆破時,加州洛杉磯人便要10年不吃不喝來抵銷樓價,日本人在其泡沫時期便要15年。
  當然,為置業而不吃不喝太誇張了,筆者認為一個普通人要以一半薪酬用來吃喝玩樂,否則生存單為買樓便沒生存意義,亦即吃喝玩樂之餘一半薪酬用作抵銷樓價的話,其實需要多1倍時間,即是說香港人需要63年來抵銷一個一手樓的樓價和26.4年來抵銷一個二手樓的樓價。美國加州洛杉磯人在泡沫時期便要20年來抵銷樓價,日本人需要30年。
  從這個角度看,置業痛苦指數又真的幾痛苦,人生有幾多個26.4年?一個大學生畢業大概約22歲出來社會工作,問他人生有幾多個63年?
樓市雖下調 二手樓價反升
  這不算誇張了,如果以2011年2月7日一手樓置業痛苦指數達至高峰47.6,當時的一手樓平均樓價為1,508萬港元,以每月家庭住戶入息中位數28,800港元,薪酬一半便需要95.2年來抵銷一手樓的樓價,即使你22歲大學畢業立即買樓,你能否有117.2歲?
  當然有人會說用薪酬28,800元買1,508萬元的一手樓,發夢吧!其實以一個家庭住戶每月收入100,000港元,不吃不喝需要12.6年來抵銷高峰期的一手樓樓價,吃喝玩樂之餘一半薪酬用作抵銷樓價便要25.2年,再講,香港有幾多人擁有家庭住戶月入100,000港元,一百萬元年薪?如果你只是一名打工仔,在香港買一個一手樓自住,說窮一生精力並不為過!
  雖說2011年6月後樓價有所下調,不說不知,原來二手樓價靜悄悄的升了上來,當一手樓的置業痛苦指數在2011年2月7日攀上高峰的47.6,平均樓價達1,508萬元,下跌至現在1,087萬元,二手樓的置業痛苦指數從12.1升至現在13.2,平均樓價從371萬元升至現在457萬元,現時溢價只約500萬元,是否代表二手樓價巳經太高?即使你是結婚生仔的剛性需求,亦要小心!
  http://luan-invest.blogspot.com/」
  www.facebook.com/hktongwing

________________________________________
所有資源相關版權皆歸版權持有人所有,如有侵權,請電郵告之,本站會盡快刪除