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地產新聞

每日新聞摘錄2012/02/11

瀏覽人次:3917       (null)  2012-02-11
(星島日報)青龍頭豪景花園開價310萬 下周20項住宅拍賣 業主盤佔多
(大公報) 伍宜孫家族沽寶珊道大屋 涉近19億 同區三年來最大地皮成交額
(香港商報)7年後竣工 呎價料達9000元 市建局17億重建新填地街項目
(星島日報)東南九龍二 手樓市成焦點 啟德2住宅地成搶手貨




星島日報 梁健
2012-02-11

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青龍頭豪景花園開價310萬 下周20項住宅拍賣 業主盤佔多
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下周有3場物業拍賣會舉行,暫推38項物業,住宅佔20項,只有2個是銀主盤,大部分為業主盤,其中面積逾千方呎單位只有4個,如青龍頭的豪景花園3期,面積1,136方呎,連1個車位拍賣,業主開價310萬元,每方呎2,729元,現時屋苑相若呎數的單位,入場費約380萬元。
下周暫推38項物業拍賣,住宅佔20項,只有2個是銀主盤,包括觀塘麗港城37座高層G及H相連單位,面積合共1,581方呎,銀主開價960萬元,每方呎6,072元。另一個是尖沙嘴柯士甸道幸運大廈,高層G室,實用面積265方呎,銀主開價188萬元(詳見下文)。
銀主盤僅2伙
至於業主盤方面,以中小型單位為主,開價低於300萬元的便有7個,包括有觀塘協合街合和大廈高層A室,實用面積415方呎,開價238萬元,每方呎5,735元。資料顯示,該單位在月初曾推出拍賣,當時開價248萬元,現減價10萬元,再度拍賣。
天后洋樓670萬拍出
近周整體二手樓交投轉活躍,連帶物業拍賣場,銀主盤及法庭令盤,備受追捧,競投質氛不俗,今周即場拍出的銀主盤有天后銀都洋樓高層F室,成交價670萬元,實用面積呎價達9,153元。另葵涌嘉寶大廈中高層C室法庭令盤,實用面積約377方呎,吸引5組買家競投,經歷21口承價至139萬元沽出,較開價100萬元高39%。
青龍頭 豪景花園 3房外望樹景
位於青山公路青龍頭段的豪景花園3期,入伙約10年,不過,已是屋苑樓齡最新一期,下周有1個1,136方呎單位推出拍賣,業主開價310萬元,每方呎2,729元,現時,該屋苑同類型單位,入場價380萬元。
拍賣盤位於20座低層C室,間隔3房連套房,已交吉,附簡潔裝修,向球場方向,由於是低層,故望樹景,未能望球場及海景。區內代理表示,現時屋苑山景及海景單位,平均呎價分別約3,300及4,000元,而第3期面積約1,100的3房單位,叫價由低層的約380萬至高層的450萬元不等。
尖沙嘴 幸運大廈 改則變1房1廳
位於柯士甸道65號的幸運大廈,與港鐵佐敦站,以及多輛巴士行經的彌敦道,相距步程僅約3、4分鐘。該廈下周有1個實用面積265方呎銀主盤推出拍賣,開價188萬元,每方呎7,094元。
拍賣盤位於高層G室,向北望開揚樓景。據拍賣行職員表示,單位原則開放式設計,上手業主改為1房1廳,以及1個小貯物室。
該廈是單幢式住宅,買賣及放盤不多,據土地註冊處資料顯示,該廈去年至今,只有7宗買賣註冊登記,其中低層連平台的G室,以及低上述銀主盤數層的G室,分別在去年10月及6月易手,造價分別270萬及248萬元,可作參考。
撰文:梁健 部分相片由被訪者提供

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大公報
2012-02-11
天價交易
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伍宜孫家族沽寶珊道大屋 涉近19億 同區三年來最大地皮成交額
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半山優質豪宅屢有承接,永隆銀行創辦人伍宜孫家族持有的寶珊道24 號大屋,以18.97 億元易手,打破恒地(00012)主席李兆基(人稱四叔)2010 年尾以18.2 億元購入白加道的紀錄,亦屬半山及山頂區過去最少3 年最大宗金額的地皮。有關買賣屬直接交易,買家身份成謎;同時亦有業界估計交易屬內部轉讓。
土地註冊處資料顯示,寶珊道24 號大屋以18.97 億元易手,業主為作風低調的永隆銀行創辦人伍宜孫家族及有關人士,翻查政府資料,上址佔地約14488 方呎,業主去年曾就上址向當局申請建築圖則,並獲批1 幢24 層高住宅,可建總樓面9.4 萬方呎,若按上述建築圖則計,每呎樓面地價僅2 萬元,有經紀估計交易不排除屬內部轉讓。
或內部轉讓買家成謎
寶珊道建有多幢大屋,包括21 及23 號等,市場人士表示,該些大屋根本沒有於市場放盤,即使今次易手的大屋,亦從來無在市場放售,故從無買家在市場探盤,大屋今次易手亦相當神秘,事前沒走漏半點風聲,直至成交於土地註冊處曝光,區內代理接獲傳媒查詢時才得知,故無法追查買家的身份。
代理估計,今次交易密不透風,連前線經紀也無法收風,原因有二,一是買賣雙方直接磋商至交易,二是有關買賣屬內部轉讓。
寶珊道成交稀疏,對上一宗成交追溯至09 年,莊士夥拍嘉華(00173)合組財團,斥資3.25 億元購得寶珊道30 號屋地,樓面地價約9028 元,而事隔3年,地價已倍升。
半山及山頂一帶罕有大手成交,四叔2010 年中以18.2 億元購入山頂白加道35 號項目重建,每方呎樓面地價高逾6.8 萬元,創本港地皮新高紀錄,項目佔地約53350 方呎,日後可重建總樓面最多約26675方呎,四叔計劃將地皮打造成李氏大宅群。
打破四叔白加道成交紀錄
寶珊道地皮造價打破四叔的白加道35 號紀錄,肯定為過去3 年半山最大宗金額的成交。此外,土地註冊處亦顯示,貝沙灣7 號屋以2.95億元易手。
另外,市場消息,興勝創建的九龍塘書院道8 號,部署開賣兩年終錄得破蛋成交,據悉5 樓單位2446呎,剛以4300 萬元沽出,呎價1.76 萬元;以及,消息指永泰九龍城懿薈23 樓B 室,早前遭買家撻訂,發展商重新推出並獲承接,據悉作價3400 萬元,較原價3419 萬元僅略低,唯今次卻包送兩個車位,每個車位作價130 萬元,即變相減價260 萬元,單位面積2342 呎,呎價1.45 萬元。

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香港商報
2012-02-11

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7年後竣工 呎價料達9000元 市建局17億重建新填地街項目
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市區重建局昨日公布位於旺角新填地街的重建項目,該局用逾17億元重建,約于2019至2020年完成,可提供168個單位。該局昨日已進行凍結人口調查,業主要獲同區7年樓齡單位呎價計的現金補償或「樓換樓」,住宅租客及商戶租客會有特惠金補償,約300戶受影響。有業主表示,居住環境差,希望取得賠償搬去其他地方居住。有測量師則估計,項目竣工時,樓宇呎價約9000元。香港商報記者鄺偉成
新項目是市建局在油尖旺區的第10個重建項目,位於旺角新填地街331至367號的樓宇,占地1640平方米,有關樓宇樓高約6至8層,在1959至1963年興建,樓齡逾50年,至今已大部分是失修、多僭建物、又多板間房及劏房,令居住環境差且衛生不佳。市建局計劃動用17.6億元重建上述舊樓,其中10.23億用作收購及安置費之用,建築及利息費則約7.3億元,約有172個業權受影響,約有300住戶。
建 168 伙逾半細單位
市建局估計,項目可在2019至2020年完成,為一棟樓高24層的大廈,會是實用、耐用的,總樓面面積約12519平方米,住宅面積10432平方米,提供168個單位,實用面積在370至700平方呎之間,逾半數是500平方呎或以下的小型單位,而商業面積約2000平方米。該局昨日已派逾百名人員到現場進行凍結戶口調查,作為日後業主及租客補償或安置的根據,他們有兩個月時間向該局反映意見,到4月10日,期間會有簡介會向當地居民解答賠償方案,最後市建局會向發展局局長申請批准開展項目。
項目設施實而不華
對於這個項目會否是高檔次,該局執行董事(行動及項目監督)林志良表示,設計會是實而不華且維修費少,會有受住戶歡迎的日常設施,如圖書館或一些小朋友的休憩地方等等,而豪華的設施相信不會有,如室內泳池等。至於樓價問題,林志良指一般都是以市價去厘定,現時不知2019至2020年的市價,故言之尚早。
商舖租戶獲特惠金賠償
收購方案方面,該局總監(收購及遷置)李敬志表示,自住業主可有根據同區7年樓齡單位呎價計的現金補償或「樓換樓」,若新單位價高過7年樓齡價計,業主須補錢,反之可取回餘額。住宅的租客則可有特惠金補償或公屋安置,至於是否符合上公屋資格,會有社工團跟進,並將有特殊理由個案轉介給房委會,以便恩恤安置;商舖租戶則可有差餉3倍的特惠金補償。
重建項目內的商戶維昌五金負責人邵先生表示,歡迎當局有補償金,不會介意金額數目,屆時可能已不再營業。另外,有五金商戶表示,現時(外面)租金太貴,所賺的錢也不足填補租金,要結業了。測量師張競達表示,重建後的樓宇呎價約7000至9000元,要視乎市建局日後如何推盤,若說明是實而不華的話,價錢可能不會太貴。
業主滿意賠償
重建項目內其中一舊樓單位的業主江靜平表示,單位在1963年由父親以3.5萬元購下,現時居住環境已差,喜聞市建局的重建計劃,希望取得賠償金後,在何文田買下約300呎的單位自住。他指出,現時樓宇已漸漸成為「劏房樂園」,經常出現漏水情況。鄧先生與太太住在約100呎的板間房約3年,他對要搬遷感到無奈,因月薪只有數千元,就算有市建局的特惠金亦不知道搬去哪里居住,因現時套房租金約2000至3000元。

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星島日報
2012-02-11

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東南九龍二 手樓市成焦點 啟德2住宅地成搶手貨
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隨着政府本年度首推2幅啟德住宅地皮,規劃逾10年的啟德發展區進一步落實,周邊發展成熟的東南九龍,勢將變天。土瓜灣以至觀塘區一帶二手市場醞釀變化,半新盤如譽?港灣,呎價穩步上揚;港鐵九龍灣站多個私樓如得寶花園,狂吸投資者入市收租;低調居屋如采頤花園更是「有市冇盤」。
政府於上周四(9日)、緊接《財政預算案》翌日,公布2012至2013年度賣地計畫,新一年度勾地表包括47幅住宅用地,佔24幅為新增用地,其中兩幅來自啟德發展區。
2地涉及千伙
發展局局長林鄭月娥上周已表示,「是次為首度將啟德發展區的私人住宅發展用地納入勾地表內,可提供約1,000個單位,料最快於明年1月可供出售。」兩幅土地均為中型住宅地,屬九龍啟德第1H區1號及1H區2號地盤,面積分別為約8.37萬及9.24萬方呎。
以5倍地積比率計,2幅住宅地可建樓面面積約41.8萬及約46.2萬方呎,有業界估計,市值25.1億至27.73億元,料樓面呎價約6,000元。
位置上(見圖),地皮位於發展區以北的停機坪,較內陸的部分鄰近太子道,毗鄰是市建局推行的「樓換樓」1G區1號地盤,及啟德1A區及1B 區公共房屋發展項目。
當中1A區於09年始動工,預計建6座35至40層高物業,提供約5,200伙;而1B區有逾8,100伙.整體提供共1.33萬伙,供約3.4萬人入住,首批可於明年落成。
而市建局的「樓換樓」項目,則涉及約4幢,樓高約20至23層,料於2016年入伙。
首批公屋明年落成
韋堅信測量師行商業及投資部董事許偉國指,是次推出的2幅啟德地皮,雖屬市區中型地,但以目前市況而言,屬最理想的市區地皮,若要吸引更多發展商競投,應加以裁剪,讓更多中小型發展商可以參與。
啟德超級城供應1.7萬伙住宅單位
舊啟德機場千億建基規劃逾10年,隨政府去年《施政報告》宣布「起動九龍東」,加上將2幅啟德中型住宅地皮於本年度推出,意味啟德發展區終於起步。
政府銳意打造啟德超級城,分3期發展,集鐵路、酒店、住宅及商業於一身,目標於2021年完成。根據規劃署的發展藍圖,發展區有14塊土地劃為商業地帶,6塊為綜合發展區,當中包括大型郵輪碼頭、多用途體育館、河畔公園、地下購物街、文化藝術空間及學校等;另設有多條高架行人道路、天橋及地下隧道,貫穿區內與周邊區域如土瓜灣、九龍城、新蒲崗、彩虹、九龍灣與觀塘。
住宅方面,啓德發展區內有27幅住宅用地可供發展 (甲類3塊、乙類18塊、丙類6塊),其中佔約25幅為私人住宅用地,集中在啓德城中心,連同市建局推行「樓換樓」計畫在內,整個啓德發展區完成後,可供應不少於1.7萬個的私人住宅單位,其中首批4,000伙更有機會提前在2013年逐步推出市場。
而鐵路為啟德發展重要一環,主要集中在南北停機坪一帶,包括6號幹綫及沿馬頭圍道通往紅磡的沙中綫,料明年動工。另外,早前提出諮詢的環保架空單軌列車系統,可連接發展區的沙中綫,至觀塘與九龍灣一帶,長約9公里,涉資近120億元。
政府又擬將九龍東發展成中環以外的另一個核心商業區,故連同啟德區內商業土地、九龍灣及觀塘區,未來寫字樓總樓面面積可達約5,800萬方呎,為中環的2倍。
新蒲崗 譽?港灣
一路之隔 每呎漲至萬元
位於太子道東的譽?港灣,與啟德發展區僅一路之隔,入伙僅1年多,受「起動東九龍」計畫帶動,平均呎價已由09年首推時的7,255元,漲至現時約1萬元,業主心態向來硬淨,日前更錄得2房單位反價成交。
美聯物業助理聯席董事吳妙粧指,「《財政預算案》未有再遏樓市措施,譽?港灣睇樓量按周急升逾3成,1、2手合共約40至50組客。剛於周末錄得極高層B室,695方呎,2房望山景,業主反價10萬元,以648萬元易手,折合9,324元,破同類單位近1年新高價,對上一宗同類成交在去年年中,作價630萬元。」
2房反價10萬
「上月累錄約4宗成交,1、2手各有2宗,並以1,133至1,335方呎的海景大戶為主」。現時譽?港灣約有110至120個賣盤,業主沽貨意欲不高,2房入場580萬元起,1,075方呎3房叫價最低988萬元。發展商早前亦公布,尚有20伙分層貨尾,主要涉及1A座的千呎戶,另有逾7伙面積2,000至3,000方呎的特色戶。
另外,譽?港灣的租金與鄰區德福、淘大一樣直綫向上,600餘方呎2房戶由入伙時月租1.5萬至1.6萬元,躍至現時1.7萬至1.8萬元水平,升幅超過1成,回報約3厘半。
采頤花園
業主惜售 呎價貼私樓
居屋采頤花園前方即為啟德公屋項目,以「綠表」市場主導,自賣地計畫宣布啟德不再「曬太陽」後,旋即吸引不少客源搵盤,惟業主惜售,現整體買賣放盤不足10伙。
「采頤花園毗連太子道,享便捷交通網絡,且擁未來沙中綫優勢,業主向來惜售;加上早前復建居屋計畫將主攻細戶,令采頤花園的3房單位更搶手,主導近兩月交投。」金滙地產分行經理馬時宏指出,上月錄得2座低層B室,693方呎3房,以450萬元自由市場價沽出,折合6,494元,呎價媲美私樓。 「現時采頤花園的自由市場放盤量極少,每呎叫價已超越6,000元,相對去年年中5,500元水平升逾1成,綠表則為4,100至4,400元,反映業主看俏屋苑升值潛力。」據悉,去年已有業主在同屋苑多購一伙。
另外,同區新蒲崗廣場,流通量向來不高,新春前睇樓量寥寥可數,至初三美國宣布不加息後,該周末(初六)客源即時湧現,不少為聖誕假時的睇樓客,待近日再撈底,惟「齋睇」居多。
新蒲崗廣場約15放盤
「上月錄得2座高層B室,814方呎3房套房,微減10萬元至490萬元易手,折合6,020元,較市價高半成。」目前屋苑有放盤約15個,不少業主在去年聖誕前已調整叫價,較年中高位降1成,現230萬元入場,屬中層2房。另毗鄰的越秀廣場現放盤僅餘2伙。
土瓜灣
翔龍灣
業主叫價硬 僅1宗成交
土瓜灣指標屋苑之一翔龍灣,受啟德賣地消息支持,屋苑業主叫價更為硬淨,拖累本月成交僅錄1宗,買賣雙方陷入拉鋸局面。
香港置業營業經理何尚恒指出,「自《預算案》及啟德推地消息公布後,本周二(7日)市場僅錄1宗買賣,2座低層G室,523方呎細2房,望泳池戶,以350萬元易手,每方呎價6,692元。
何氏續指,「事實上,屋苑業主受賣地消息支持,睇好長遠發展,故落價幅度不大,拉鋸局面持續至今,拖累交投表現。」
海景貨「唔憂賣」
何氏補充,市場估計啟德地皮日後出售的單位,呎價有機會逾萬元,令業主更加心雄,優質海景貨更加「唔憂賣」,上月市場錄得6座高層D室,1,662方呎的4房1套海景大戶,以1,968萬元易手,呎價高達11,841元。
翔龍灣1月暫錄6宗成交,平均呎價約7,800元,現有約400個賣盤,500餘方呎2房,叫價350萬元,入場租金亦由早前1萬元,升至近日1.15萬元;而757方呎3房戶,月租1.4萬元,入場費570萬元。
傲雲峰
「啟德城」帶動 交投翻一翻
與未來港鐵土瓜灣站僅數分鐘步程的傲雲峰,近期亦受「啟德城」概念帶動,本月成交量較1月翻一翻,更有區內投資客睇好長遠升值潛力,上月以698萬元購入3房海景戶。
卓天置業營業經理黎洛文指,「啟德郵輪碼頭發展的概念一直備受區內買家關注,加上政府剛公布賣地,配合港鐵沙中綫等基建配套,後市更明朗。市場錄得有投資者先知先覺,於上月以698萬元,購入7座中層C室,924方呎3房戶,未完成收樓已放風想放租,反映對啟德發展有信心,看俏收租回報。」
啟德景
呎價7000元
黎氏提到,2月至今屋苑暫錄6宗買賣,較1月全月3宗為多,當中大部分屬2房戶,平均呎價7,430元。近日更有換樓客傾價1個月,終以452萬元購入5座中層D室,605方呎的單位,每方呎價7,471元。
目前,屋苑約有500個賣盤,外望啟德景的單位,呎價約7,000元,但望海景的則達7,400元。
九龍城
御?豪門
尚餘60伙貨尾 二手交投緩慢
九龍城御?豪門為毗連同系豪門的第2期發展,屬區內少有提供大單位的新供應,主打1,100至1,300餘方呎3房套房戶,惟自去年4月入伙迄今,連豪門在內僅錄3至4宗二手買賣。
美聯物業營業經理洪龍飛稱,「現時御?豪門尚有約60伙餘貨,全屬40樓以上,包括分層及約8伙特色戶,故睇樓客會亦先睇一手,二手交投緩慢。再者,物色1,000餘方呎單位的買家,或不介意『俾多少少』往鄰近譽?港灣,貪其有會所及商場。」
1332呎租2.5萬
御?豪門1月錄得2宗均為一手成交,屬分層戶,由內地客承接。另外,放租盤早被消化,由入伙時的60至70伙,大減至現餘不足10伙,入場月租2.1萬至2.2萬元,新近一宗高層A室,1,332方呎,以2.5萬元租出,呎租18.8元,業主一手購入價約1,670萬元,回報僅1.8厘。
九龍灣
得寶花園
收租客「吼」5厘回報
距離港鐵站約5至10分鐘路程的九龍灣得寶花園,由於銀碼細,向來是上車熱點,惟隨着「起動九龍東」計畫,吸引大批長綫投資者入市,以享其5厘回報。
利嘉閣地產經理莊雅琁表示,「年初二開始,睇樓客陸續出動,加上《預算案》未有再對樓市落藥,加快買家入市,得寶花園2月首7天已累錄10宗成交,較上月同期急增2倍多,呎價亦較上月回升2%至約5,164元。」
現時得寶花園336方呎1房戶,作價170萬元,月租約7,000元,回報率近5厘,拍得住毗鄰的淘大花園,獲長綫投資者垂青,更有來自港島區的收租客入市,現投資者與用家比例為7︰3。
200萬以下放盤20伙
業主見睇樓量急升,買家積極追價,心態逆轉,部分反價5萬至8萬元。如該屋苑C座高層6室,397方呎,叫價原貼近200萬元,遂反價至205萬元沽出,每方呎5,164元。
目前約90個放盤,200萬元以下放盤僅20伙,「有得睇樓」的更僅餘2個,最平有H座高層8室,343方呎,叫價180萬元。
德福花園
購買力釋放 首周錄7成交
自啟德推地消息公布後,九龍灣區本月睇樓量較1月驟升至少3倍,周末2天錄超過200組客,不少業主輕微上調叫價5萬元,指標屋苑德福花園更現久違的多枱客爭一單位場面。
德福花園本月首7天已錄7宗成交,相比上月同期1宗明顯加快,平均呎價6,423元,較上月升4%。香港置業營業經理陳偉宗指,「過年前的購買力漸釋放,G座中層14室,603方呎2房,望內園、屬『則王』,業主原本390餘萬元已肯賣,豈料有3枱客出價爭奪,終由一名用家出價403萬元奪得,每方呎6,683元,為暫錄7宗成交中,呎價最高一宗,其餘2位為長綫投資者。」
3枱客爭奪「則王」
上述單位市值月租1.3萬元,回報近3.9厘,且迅即可獲承租,故吸引投資者垂青。陳氏續指,「不少有心放售的業主見氣氛轉好,稍為反價5萬元。」現有放盤90個,入場費305萬元,為E座低層12室,537方呎。
麗晶花園
睇樓量回升 呎價回落
位於啟德北停機坪旁的麗晶花園,樓齡逾26年,是流通量最高的居屋之一,佔8成為2房戶,受啟德城及「起動九龍東」等發展,不乏追落後潛力,2房戶現叫價220萬元起。
世紀21萬盈經理張珂表示,「財政預算案及啟德地皮推出消息,令後市明朗,不少買家致電查詢叫價,睇樓量亦見回升,整周約10多組。
2月首7天錄得6宗成交,較上月整月3宗,多出一倍,平均呎價4,800元,較去年12月份的5,000元輕微回落。」
2房減至205萬沽
當中最平一伙有18座低層B室,474方呎,2房間隔,過年前叫價210萬元(自由市場價),日前減至205萬元沽,呎價4,325元,業主當年一手購入單位,作價20萬元(綠表價)。
現時,麗晶花園有買賣放盤約60個,當中4座中層G室,470方呎享園景,叫價208萬元,屬屋苑入場盤。

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