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地產新聞

每日評論摘錄2012/02/11

瀏覽人次:2588       (null)  2012-02-11
(置業家居)黃埔花園 預算案後睇樓量周內增五倍 張婉明
(新報)  星期六故事:月薪14萬       湯文亮
(明報)  銀行鬆手 利樓市小陽春       陸振球




置業家居 張婉明
2012-02-11
樓市熱話
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黃埔花園 預算案後睇樓量周內增五倍
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  紅磡黃埔花園合共88座提供10,432個單位,屋苑樓齡已屆21至27年,惟實用率高達82.6%至91.6%,於區內實用率可算數一數二。屋苑於本月首9日錄得11宗成交,平均呎價$7,600,而1月全月則有18宗成交,平均呎價$7,700。利嘉閣經理洪志杰指,本月較上月呎價相差1.3%,呎價差幅不大。
  洪氏指,農曆新年過後,準買家從外地回港,而財政預算案則恍如向買家派「定心丸」,睇樓量亦升,「於1月底的周末只有2、3枱睇樓客,及至上周末已多達15枱客人,一周內急增5倍。」他預期,黃埔花園於未來數日成交量將會更多。
  屋苑現有放盤450個,每呎叫價$8,100,入場費$330萬,為11期8座頂層,420呎,每呎叫價$7,857。
熱門靚則︰全屋無窗台
 ˙建築面積:469呎
 ˙實用面積:388呎
  除頂層縮則單位外,黃埔花園面積最細,要數469呎的2房單位。因單位面積細,實用率高,深受上車客歡迎。單位以鑽石廳開則,門口不設玄關位,走廊位短,而且全屋不設窗台,屋則實用。室內只有少許位置屬主力牆,可將2房合併為大房,間隔易於改動。此類單位只見於2期錦桃苑各座,其中9、10、12及13座全屬此類屋則,佔單位總數的11.9%,供應尚算充俗。現時此類放盤有40個,每呎叫價約$8,000,叫價集中$380萬至$400萬,叫價最低為2期10座低層D室,469呎,叫價$350萬,每呎叫價$7,463。
實用率比較︰實用呎價較海濱南岸低19.2%
  以行人天橋接駁至紅磡鐵路站、比鄰黃埔花園的海濱南岸,落成已10年,但入伙僅3年多。屋苑的實用率約77%,以新樓而言實用率不算低,不過相比區內老牌屋苑黃埔花園的82.6%至91.6%為低。以黃埔花園新近錄得的788呎成交為例,建築面積呎價$6,954,較海濱南岸770呎成交單位的建築面積呎價低8.2%。換以實用面積呎價計算時,黃埔花園的呎價較海濱南岸低19.2%。

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新報 湯文亮
2012-02-11
樓市Hot Talk
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星期六故事:月薪14萬
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教授最近給民調報告搞到頭昏腦脹,現在已告一段落,於是打電話給我及其他好朋友,大家聚一聚,相約在開日本餐館的朋友的小館子,不吃甚麼魚生,見天氣仍然寒冷,一於涮一涮牛肉火鍋便算了。
人說室雅何需大,進餐亦是一樣,今次火鍋與平時廣東式不同,不會全枱都是食物,只是牛肉與蔬菜。首先每人各兩片飛驥牛,兩片澳洲M9,兩片紐約Sirloin,然後大量蔬菜,加一些自製的丸子,說甚麼也足夠了。
曰本清酒價狂飆
我們認為打邊爐與紅酒不是很配,所以每一次都沒有準備。當然,若果食牛肉火鍋,飲北十字、十四代,當然是一樂也。但高級日本清酒在去年海嘯後,格價升了最少一倍,每一次我去做恤衫,隔鄰專賣高級日本清酒的老闆便會對我說,若果上一次你有買該款清酒,現在已經升了30%至40%,如是者已經2至3次,十四代已經2萬元一瓶,太貴了。
究竟今次飲甚麼酒?原來朋友早有準備,早已購買一批比利時啤酒,標榜以天然酒花釀製,需時長達2年,平時的啤酒只需3至4星期,來貨價已是1,000元一打,我們邊食邊飲酒互相問大家,我們又不是立法會議員,這樣的消費是否很奢侈?再問,究竟他們月薪多少?不過無論月薪多少,平時的酬酢他們是不用付鈔,多少月薪亦沒有關係。
「父仇不共」兄只打了兩個電話便知道結果,他們現在立法會議員月薪7萬,現在放風要求加至14萬。不過,社會上的聲音不但不希望他們加薪,反而要求他們減薪。看來,加薪要求是相當渺茫,究竟立法會議員是否值14萬?
我們不能夠單說月薪7萬或者14萬,以特首來說,政府准許運用的競選經費大約1,800萬,特首人工每年500萬,5年亦只不過是2,500萬,減去競選經費,5年收入只得700萬,平均月薪只得11萬6千,屬中產收入。
立法會議員求加薪
立法會議員月薪7萬,5年共收420萬,我相信他們的競選經費,尤其是以直選的立法會議員,是不會少過300萬。換句話說,5年共收120萬元,平均每月2萬元,屬基層收入。試問,一個尊貴的立法會議員只得基層收入,如何說得通?
滙豐裁員響警號
說不通還說不通,他們的表現確未如理想,沒有表現的議員掟掟蕉,閃閃縮縮,遲到早退又一日,又一次例會。積極的議員經常以悲天憫人、說教的形式發言,彷彿他自己是救世主,全香港市民都在欠他的,講衰一點成個死老豆咁嘅款。其實,他真真正正攪亂檔攤,提出甚麼打擊炒樓措施,令致不少人不能夠置業,連累多少物業代理失業。收緊按揭,銀行少做生意,在無可奈何下唯有解僱員工,滙豐裁3,000人已是一個警號,其他銀行亦陸陸續續炒人。長此下去,一定會危害香港經濟,但樓價仍不能壓下去,最關鍵是該等議員其實是錯估形勢。
提出此等要求的議員並沒有修正,不斷要求政府出招打壓,其實政府此舉已經違反基本法。在基本法中清楚表明五十年不變,以往香港從未出現SSD,從未如現在般收緊按揭,在無肯定的證據顯示,有人操控物業市場,政府是無權制定有關措施,否則就算因預防有人操控物業市場,而推出打擊炒樓措施,亦應加上一個日落條款。否則,如未經審訊的扣留,可達終身,大家一定不服。
立法會議員內有不少法律界人士,亦有不少議員熟讀法律,從來不見有議員提出有關論點,其實是害怕市民說他們歸附地產霸權,所以故意不提出,但當經濟變壞,中產市民上街遊行,他們又會站在最前線指責政府應該取消打擊炒樓措施,究竟他們值不值月薪14萬?我們的晚餐尚未開始,大家還未有一個結論,下星期講給你知。
紀惠集團行政總裁
電郵:jacinto.tong@gmail.com

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明報
陸振球
2012-02-11
樓市解碼
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銀行鬆手 利樓市小陽春
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市場期待已久的樓市「小陽春」終於出現,近日不少屋苑的成交都出現急增,個別單位更出現多名買家追價情况。地產代理指出,本周六日的預約睇樓量,是較上周同期升了約25%(見表)。
過農曆新年以前,樓市還不斷出現劈價、撻訂等負面新聞,甚至有認為今年樓市小陽春不會出現,不過新春過後,股市回穩,恒指日前更曾一度升破了21,000 點,歐債危機也有穩定下來的迹象,加強了樓市的信心。
事實上,單看本地兩隻地產股的走勢,其中信和置業(0083)在去年歐債危機後股價一度跌至8 元多的低點,至最近已回升了約五成,地產龍頭股新鴻基地產(0016),股價也較去年低位回升了三成多,都反映了市場對地產後市信心漸漸恢復過來。相對之下,雖然整體樓價在去年中見頂,但回落幅度只有數個百分點,反映樓市市底支持力度極強。
湯文亮:今次小陽春威力強大
紀惠集團行政總裁湯文亮就認為,今次出現的樓市小陽春,力度可能會較以往一般農曆年過後出現的小陽春為大,甚至出乎一般人意料之外,皆因在「額印」等措施下,市場購買力被遏抑了接近一年,一旦釋放出來,力度便特別的猛。
說開湯文亮,由他和筆者作為講者、《明報》於下周六(2 月18 日)舉辦的樓市講座,雖然要收費500元,仍然反應熱烈,已告額滿,有讀者來電詢問可否增加名額,但因場地座位有限,只能說聲抱歉。為感謝讀者對筆者和明報地產版的支持,特於本版提供特別網址(http://www.mpfinance.com/wdiscount.htm) ,可以半價250 元(原價500 元)報名由知名財經分析策略師王冠一教授,於2 月23 日主講的經濟及股市分析研討會。
閒話表過,樓市出現小陽春,除了是市場凝聚了購買力,相信和近期銀行的按揭取態變得較積極有關,就如過年以前,筆者已聽聞不少地產公司的團年活動,邀請出席銀行界友好,不斷主動向代理派卡片,說希望能多多轉介按揭生意,並指會特別委託一些出名鬆手的測量師行,只要物業成交,便幾乎一定估到價,方便大家做生意云云。
傳有銀行減按息搶客
另外,近日更有報道指出,如匯豐銀行已重新提供最優惠利率(P) 減2.75 厘的按息, 恒生銀行(0011)也願意提供可以預先按揭保險批核的服務,都顯示他們希望搶客,早前樓市呆滯的一個原因,是部分準買家雖然找到筍盤,但銀行不是估不到價,就是要求高息,最終便令那些買家要打退堂鼓。
特首選情開始白熱化,最近更鬧出當年西九問價風波的「醜聞」,筆者一向對政治冷感,所以對有關新聞也不特別上心。不過,日前其中一名參選人的夫人在電視鏡頭前就「醜聞」作出回應,卻和地產有些少關係,因這名特首參選人的夫人說,口頭「問價」很平常,該公司隨時一日接受上百宗口頭問價,實在沒有什麼大不了,更不涉及任何收受利益。
固然,一家測量師行接受口頭問價的查詢很平常,而若處理平常熱門屋苑的估價,一按電腦,與其他單位作比較,數秒鐘便可以有答案。但是,西九地皮的估價,涉及的複雜性,絕對不同於一般屋苑的估價吧,可以口頭便評估得了?難怪平常賣地前傳媒找測量師做估價,於賣地後,便發覺其估價十無一準,滿地眼鏡碎片,雖說估價有主觀和「藝術」成分,但也令人對測量師專業的期望出現落差,難怪有投資者不滿在2008 和2009 年金融海嘯期間,眾多測量師行一齊發表看淡後市的報告,事後樓市不跌反升,銀行當時做按揭要求估價,往往估不到價,甚至導致銀行要向做了大量按揭的投資者和機構「追差價」。
賣地不理想政府有責任
近期政府招標賣地成績不理想,早前更有港鐵荃灣西站項目要流標,發展局長林鄭月娥日前警告,政府不會賤賣土地,如發展商拒絕以合適價錢買地,最終或會考慮將有關土地轉作公營房屋用途,包括上述的荃灣西站項目。
政府不賤賣土地,固然可保障庫房利益,但也要想想,發展商不投地,除了陰謀論的「玩嘢」之外,也可能真的預期後市不理想,而更值得思考的是,是否政府近期不斷推出限呎和限價地,有關規劃根本不配合市場的需求(或許能應付政治訴求),是土地被「賤化」了,才出現可能被「賤賣」的危機?

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