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地產新聞

恒基林達民:憂干預範圍擴闊

瀏覽人次:1674       (星島日報)  2012-11-28
    政府推出的雙辣招已超過一個月,整體樓宇交投量大挫,除了打窒一般客源外,就連本地公司及境外客入市步伐同樣大插水,恒基營業部總經理林達民認為,本港定位為全球最自由經濟地區之一,設立買家印花稅(BSD)除直接打擊海外買家及投資者入市外,亦影響其對本港投資意欲,並對本港自由經濟品牌帶來影響,因會擔心政府干預範圍從樓市擴展開去,本港定位是否正改變,而海外人士對本港投資環境,則需要進一步時間去消化。

  林達民接受本報訪問時表示,本地公司名義買家也同受影響,不少買家都有不同理由以公司名義入市,雖然早前不斷發現有買家以公司名義購置物業,藉以避開額外印花稅等「技術走位」,但政府同時抹煞了那些有真正需要以公司名義持有物業的買家,例如一家五口置業,也不能在合約上填上全部五個名字;長者日後的遺產物業也不會全部填上所有家族成員的名字等;有些則基於私隱的原因不願用個人名義入市,不想過分張揚。

  林氏指,豪宅亦直接受影響,其中三千萬元以上豪宅大部分以公司名義易手,其實政府可考慮,設立一條豪宅界或設立一個股東轉售限期,例如三年或四年之內沒有出現股東轉換就可豁免,否則賣樓才繳付稅項。

  他表示,該公司於兩年前曾經做個市場未來需求研究報告,當中發現市場最大需求來自對上車盤或小家庭提升住宅質素的換樓客,或以一千方呎以下單位為主,而未來集團一至三年樓盤都會主打該類型單位。

  預期在實施BSD下,該類單位需求仍會穩定,集團未來三至四年間共有約三十個市區重建項目將會推出,項目內單位組合都是一千方呎以下單位為主,故相信未有受BSD政策影響並維持自然的推盤步伐。

  林達民承認,新辣招對旗下元朗尚悅銷情帶來即時影響,為趕在實施前即時提早一天售樓,而銷情在政策實施當天凌晨時分前後分別極大,由於以護照入市並不代表買家就沒有香港身分證,故只能單憑目測發現,出招前有大量內地客趕過來,出招後只有零星內地客。

  尚悅八成為五百至六百方呎單位,月供一萬一千元,是適合本地市民的承擔能力和需要,故能夠迎合本地剛性需求,截本月二十一日止,尚悅約售出四百伙,套現大約十七億元。

  林達民指出,集團沒有必要以減價化解新措施的影響,送釐印費或送車位都是一種減價行為,而且送BSD則會非常尷尬,並會對本地居民帶來歧視。以新加坡為例,當地不少發展商將稅項加入樓價中,再減價發售,當中不過是一個數字遊戲,但在買家的心態而言不用親自拿出額外的買家印花稅,並在首期上把BSD影響化解,在供款上,買家可以供大百分之十五(BSD稅率),而香港受預售樓花同意書限制,樓價必須劃一,不能將同一物業樓上樓下定出百分之十五的樓價差距,而分開BSD單位與沒有BSD的單位,相信本港現時沒有這個空間實施這政策。

  他補充,集團會在付款辦法上繼續提供優惠,例如一、二按合共八成半,另二按則直接幫到上車客,也會有效速銷。

  他認為,額外印花稅(SSD)有兩面影響,其中對供應的影響大於需求上的影響,因為短期內易手需要繳交懲罰性稅款,所有業主都會延遲賣樓,無論如何都希望能夠等待懲罰期過去才去賣樓;需求則有很多宗,有投資者、炒家、有剛性需求的用家,SSD並非全部都牽制,有些剛性需求用家必須入市,而且持貨往往較長,十年也未必會賣,也自然不會受SSD影響,而對炒家、短投資者而言,需求會因此降低。

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