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地產新聞

金管局首限「二套房」按揭防樓泡

瀏覽人次:2340       (香港文匯報)  2012-09-15
  香港文匯報訊(記者 馬子豪)美國QE3一出,樓市發飆,全城掀反價封盤潮,屯門新盤15分鐘賣出逾100伙。金管局昨連發三招,首次針對擁有「二套房」的申請人,將供款佔入息比率由50%降至40%,收緊按貸;另亦首次訂立按揭最長年期,將包括首次置業在內的申請人的所有新造按揭,最多只可做30年,防止樓市泡沫及銀行風險。

 連同昨日新招,金管局總裁陳德霖自2009年上任以來,已五度推出樓按監管措施。陳德霖昨日指,自金管局去年6月第四度出招後,樓市確曾一度冷卻,但只維持7個月,於今年2月交投再度活躍,樓價由2月至今已累計上升達13%;而美聯儲推出QE3,本港勢將吸引更多資金從美國流入,本港樓市再度面對升溫的風險,故需要加強銀行風險管理。

變相減貸款額降入市風險

 金管局昨發出之新指引,有別以往降低物業價值與按揭成數的招數,而是針對擁有「二套房」的申請人之供款佔入息比率。凡擁有多於一項未償還按揭貸款,不論是新申請住宅或工商物業,申請人的供款佔入息比率上限,由以往50%下調至40%。即月入為2萬元的申請人,以往每月最多供款1萬元,今後將降至8,000元,變相令申請人最多可借得的金額減少,減少他們「借到盡」而入市的風險。

 同時,銀行為其進行之供款壓力測試,即假設利率上升2厘,其供款入息比率上限,亦由60%降至50%。但當局對於個別只有一項未完全償還按揭的申請人,予以豁免以上限制,包括樓換樓人士、將有物業加按,以及以法律文件證明「二套房」為自用物業,則可獲得豁免。

非本地收入者最多借60%

 第二招為將以「資產水平」為基礎而申請貸款的人士,最高按揭成數由40%降至30%。第三招是把主要收入來源非本地的申請人,以往按揭成數需下調10個百分點,即以700萬元或以下自住物業為例,本地收入人士最高借70%,非本地收入則最多借60%;在新增「二套房」概念中,其最高按揭成數須下調20個百分點,即700萬元或以下物業最多只可借50%。

 金管局自去年起統計「二套房」相關按揭,數據顯示,截至今年7月的新批按揭中,約達36%為持有多過一個未償還按揭,陳德霖表示,持有多項按揭貸款之申請人的拖欠比率,較持有單一項按揭的高3至4倍。

按揭年期趨長 首限30年

 至於另一樣新猷,為金管局首次限制按揭貸款年期,劃一為30年。陳德霖解釋,新造按揭的平均年期,由09年的22年升至目前的25年,並且有繼續延長的趨勢,部分更長達40年,根據當局數據,目前有5%按揭年期為超過30年。陳德霖指,一旦利率由目前極低回升至正常水平,用盡30、40年的申請人便不可透過延長還款期以減低供款額。

 以一300萬元物業承造七成按揭,即貸款210萬元,按息2.15厘計算為例,40年還款期月供6,526元;30年則月供7,920元,增幅21%。永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全認為,目前該行長期30年的按揭佔比很少,又指即使長達30年,很多供款人一般廿多年已可「甩身」。他又提醒置業人士亦不宜用盡30年期限,以防當日後還款能力下跌,亦有空間可延長還款期減輕負擔。

 以上各招即時生效,惟昨日或以前簽訂臨時買賣合約借款者不受影響。金管局副總裁阮國恒重申,即使美國維持低息至2015年,但按揭年期長達20年以上,而利率終究只會向上升,會增加樓市及銀行體系風險;又強調不排除日後再採取任何監管手段,包括修訂參考利率、收緊按揭成數等招數控制風險。

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